La zona costera de Cantabria está dotada de unos importantes valores ambientales y paisajísticos y a su vez, es el conjunto territorial históricamente más dinámico de la Región, caracterizado por las múltiples actividades productivas que en él se desarrollan, así como por la presencia e influencia de los principales asentamientos urbanos y de los importantes ejes de comunicación regionales que lo estructuran y recorren. Todo este conjunto de características dotan a este ámbito de una singular importancia e influencia socio-económica.

En coherencia con todo ello, el Plan de Ordenación del Litoral (POL), instrumento de planificación territorial aprobado por la Ley de Cantabria 2/2004, de 27 de septiembre, del Plan de Ordenación del Litoral, establece una zonificación del ámbito sobre el que incide (definido en la Disposición Adicional Cuarta de la Ley 2/2001), haciendo una decidida defensa de los espacios con mayores valores ambientales, que zonifica y regula a través de las Áreas de Protección, mientras que las denominadas Aseas de Ordenación señalan espacios de mayor presencia y transformación antrópica, en los que se hace sentir con distinto grado los caracteres propios del mundo rural tradicional y la influencia urbana e industrial, que a menudo desdibuja los límites entre lo rural y lo urbano. Por sus menores valores ambientales y su mayor estado de transformación, es en estos ámbitos de ordenación donde el POL da cabida a los crecimientos urbanísticos, bien mediante desarrollos residenciales de baja intensidad apoyados en los núcleos preexistentes, bien mediante crecimientos intensivos, en los entornos de los principales asentamientos urbanos, basados en la vivienda colectiva.

En el momento de su aprobación (2004), el POL estableció en los 37 municipios costeros mayores opciones, tanto para la construcción de viviendas unifamiliares en suelo rústico, como para los cambios de uso en las edificaciones existentes, frente al régimen más limitador de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria (LOTRUSCA), de aplicación general en el resto de la Región. De manera resumida, el POL permite, en algunas de sus categorías de ordenación y siempre apoyados en núcleos tradicionales de pequeña entidad, los crecimientos no planificados basados en vivienda unifamiliar aislada, así como los cambios de uso y ampliaciones en edificaciones tradicionales catalogadas, para unos fines concretos relacionados con la cultura, la artesanía, el ocio y el turismo rural. Posteriormente, ambos aspectos han quedado regulados, para toda Cantabria, a través de los "Planes Especiales y Catálogos de Edificaciones en Suelo Rústico", definidos en la modificación de la LOTRUSCA, contenida en el articulo 12 de la Ley de Cantabria 6/2009, de 28 de diciembre.

De la misma manera, la Ley de Cantabria 3/2012, de 21 de junio, de modificación de la Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, establece un nuevo régimen jurídico para el suelo rústico en general. En especial, se modifican las condiciones para la construcción de nuevas edificaciones e instalaciones y los cambios de uso de las ya existentes en suelo rústico.

Estas reformas responden a la necesidad de atender a una demanda social consistente en conceder al suelo rústico una serie de usos que, respetando la necesaria protección de esta clase de suelo, permitan su puesta en valor y hagan posible darle un destino que coadyuve tanto a un desarrollo sostenible, como a la dinamización de los núcleos rurales tan necesaria en un contexto de crisis. Se entiende que la auténtica defensa del medio rural consiste en ofrecer a éste una alternativa real de futuro, que necesariamente pasa por otorgar al suelo rústico un catálogo de usos que haga atractiva su protección, su cuidado y su desarrollo, y, por esta razón, la reforma amplía la relación de usos y actividades que podrán llevarse a cabo en el suelo rústico con la finalidad de favorecer su dinamización social y económica.

Conforme a este interés general, se modifica ahora el Plan de Ordenación del Litoral. En concreto, se modifican los artículos que regulan las condiciones relativas a los desarrollos urbanísticos y cambios de uso en las Áreas de Ordenación, de manera que las nuevas condiciones establecidas en la Ley de Cantabria 2/2001, se hagan extensibles, sin excepciones, al conjunto de los municipios de la región. Así mismo, se añaden otras determinaciones con el objetivo de facilitar la incorporación del nuevo régimen a los planeamientos municipales.

De este modo se modifica el artículo 46, de forma que los usos autorizables en toda el Área de Ordenación se hacen corresponder directamente con los de la LOTRUSCA. En el apartado 2 de este artículo se prevé la posibilidad de aprobar Planes Especiales de Suelo Rústico con carácter general en toda el Área de Ordenación. Esta determinación tiene dos alcances diferenciados: por una parte, y en combinación con la supresión del artículo 48.2, se supera la limitación existente que impedía la aprobación de este tipo de planes en el entorno de los núcleos con más de 40 viviendas y ubicados en Áreas de Modelo Tradicional; por otro lado, se extiende el ámbito de aplicación de estos Planes Especiales a las Áreas Periurbanas, hasta ahora restringidas a los crecimientos planificados, entendiendo como tales los Planes Parciales.